Tapuda gerçek bedel dönemi! Şeffaflık mı, yeni bir vergi yükü mü?

Gayrimenkul alım satımlarında yıllardır süregelen bir uygulama, 2026 itibarıyla sona eriyor. Tapu devirlerinde satış bedelinin rayiç bedelin biraz üzerinde gösterilmesi ve gerçek piyasa değerinin gizlenmesi artık mümkün olmayacak. Yeni dönemde, tapuda beyan edilen bedel ile banka üzerinden ödenen tutarın birebir uyumlu olması gerekecek.

Konuyla ilgili değerlendirmelerde bulunan Mustafa Nokta Gayrimenkul Sahibi Muhammet Mustafa Nokta,
"Ama asıl soru hâlâ geçerli: Bu düzenleme gerçekten kayıt dışılığı mı bitiriyor, yoksa faturayı yine vatandaşa mı kesiyor?" ifadelerini kullandı.

MEVCUT SİSTEM NEDEN BÖYLEYDİ?

Bugüne kadar Türkiye’de konutların büyük bir kısmının, gerçek satış bedelinin çok altında tapuya bildirildiğini anımsatan Nokta, "Bunun nedeni basitti: Tapu harcı, satış bedelinin %4’ü oranında alıcı ve satıcıdan tahsil ediliyordu. Örneğin gerçek değeri 10 milyon TL olan bir konut, tapuda 3 milyon TL üzerinden gösterildiğinde toplam harç yaklaşık 120 bin TL oluyordu. Gerçek bedel üzerinden işlem yapılsaydı bu tutar 400 bin TL’yi aşacaktı. Vatandaş da, “Zaten yüksek vergiler ödüyorum,” diyerek bu yola başvuruyordu. Devlet ise yıllarca bunu gördü, bildi ama fiilen engellemedi" diye konuştu.

YENİ DÖNEM NE GETİRİYOR?

Mustafa Nokta Gayrimenkul Sahibi Muhammet Mustafa Nokta, 2026’dan itibaren bankaların tapu işlemleri sırasında ödenen paranın kaynağını ve satış bedeliyle uyumunu belgelemek zorunda olacaklarını belirterek, "Tapuda 9 milyon TL gösterilen bir satışta, bankadan geçen para da 9 milyon TL olmalı. Eksik beyan tespit edilirse ceza ve ek vergi gündeme gelecek. Kısacası, tapuda düşük bedel gösterme artık fiilen imkânsız hale geliyor" dedi.

ASIL TARTIŞMA: DEĞER ARTIŞI MI, ENFLASYON MU?

Konuyul örneklerle açıklayan Nokta, "2023 yılında 3 milyon TL’ye alınan bir ev, 2026’da aşırı enflasyon nedeniyle 9 milyon TL’ye çıktı. Satmak istediğinizde tapuda 9 milyon TL göstermek zorundasınız. Bu durumda alıcı ve satıcı toplamda 360 bin TL tapu harcı ödeyecek. Üstelik devlet, “Bu ev 6 milyon TL değer kazandı” diyerek değer artış kazancı vergisi talep edebilecek (5 yıl içinde satıldığı için).
Vatandaşın itirazı net: “Bu bir kazanç değil, paranın değer kaybı.” Üstelik iş burada da bitmiyor; evi kiraya verirseniz kira vergisi ödüyorsunuz, satarsanız tapu harcı, değer artışı varsa gelir vergisi derken yük katlanıyor. Toplumda oluşan algı açık: Devlet reel kazancı değil, enflasyonun yarattığı rakamsal artışı vergilendiriyor" dedi.

SONUÇ: KAZANÇ SANILAN ŞEY ENFLASYON

Nokta, mevzuata göre, gayrimenkul satışında 5 yıl içinde elde edilen kazancın vergilendirildiğini ifade ederek, sözlerini şöyle tamamladı: "Alış bedeli enflasyona göre endekslenebiliyor, bu da vergiyi bir miktar azaltıyor. Ancak tapu harcı için böyle bir düzeltme yok; harç, satış bedelinin tamamı üzerinden alınıyor. Yani sistem hukuken çalışıyor ama ekonomik gerçeklerle her zaman örtüşmeyebiliyor. Tapuda gerçek bedelin gösterilmesi, kayıt dışılığı azaltır, piyasayı şeffaflaştırır ve vergi adaletini güçlendirir. Buna itiraz etmek zor. Ancak yüksek enflasyon ortamında tapu harç oranlarının düşürülmemesi ve reel kazanç ile nominal artışın yeterince ayrıştırılmaması, vatandaşın hâlâ “kaçınma yolları” aramasına neden olabilir. Şeffaflık tek başına yeterli değil; adil ve ekonomik gerçeklerle uyumlu bir vergi sistemi kurulmadığı sürece sorun, sadece yöntemin değişmesiyle sınırlı kalacak."