23 Nisan 2025’te İstanbul’da meydana gelen 6.2 büyüklüğündeki deprem, ne yazık ki hepimizin gözünü yine aynı gerçeğe çevirdi: Türkiye ciddi bir deprem riski altında ve mevcut yapı stoğunun büyük bölümü bu riski taşıyabilecek durumda değil. Özellikle 1999 yılı öncesi yapılan binaların bir kısmı, güncel deprem yönetmeliği standartlarını karşılamıyor. Peki riskli bir yapıda oturan biri ne yapmalı? Hangi yasal yollarla bu yapılar dönüştürülebilir?

Aslında bu sorunun yanıtı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da yer alıyor. Bu yasa, hem bireylere hem de idareye belirli haklar ve yükümlülükler getiriyor.

İlk adım, binanın “riskli yapı” olup olmadığının tespitiyle başlıyor. Maliklerden biri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş bir kuruluşa başvurarak risk tespiti yapılmasını talep edebiliyor. Bu başvuru için binadaki tüm maliklerin onayına gerek yok; tek bir kişi yeterli. Lisanslı kuruluş, binadan numune alarak teknik analiz yapıyor ve eğer bina depreme karşı dayanıklı değilse “riskli” olarak raporluyor. Bu rapor İl Müdürlüğü tarafından onaylandıktan sonra tapuya şerh veriliyor ve maliklere tebliğ ediliyor.

Peki bu tespitten sonra ne oluyor? Maliklerin 15 gün içinde bu karara itiraz etme hakkı var. İtiraz halinde dosya teknik bir heyete gidiyor ve yeniden inceleniyor. Eğer itiraz reddedilirse bina yasal olarak “riskli yapı” statüsüne girmiş oluyor ve dönüşüm süreci başlıyor.

Burada en çok karıştırılan nokta ise şu: Kentsel dönüşüm sadece devlet eliyle yapılan bir uygulama değil. Aksine maliklerin iradesi de burada çok önemli. Eğer bina riskli ilan edildiyse maliklerin üçte ikisi bir araya gelerek nasıl bir dönüşüm istediklerine karar verebiliyorlar: Binayı kendileri mi yapacaklar, bir müteahhitle mi çalışacaklar, yoksa başka bir seçeneği mi değerlendirecekler? Bu karara katılmayanların hisseleri rayiç değerinden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılıyor. Paydaşlara satış olmaz ise bu paylar, Bakanlıkça satın alınıyor. Yani azınlık çoğunluğun kararına uymak zorunda kalıyor. Bu da sürecin tıkanmaması için yasa tarafından getirilen bir çözüm.

Vatandaşlar bu süreçte neye dikkat etmeli? Öncelikle riskli yapı tespiti yapılmadan herhangi bir dönüşüm sürecine girilmesi mümkün değil. Ayrıca eğer bir müteahhitle anlaşılacaksa mutlaka bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanmalı. Bu sözleşme; açık, anlaşılır ve noter onaylı olmalı. Yapılacak bağımsız bölümlerin dağılımı, inşaat süresi, gecikme cezaları gibi tüm detaylar bu metinde yer almalı. Sözleşme yapılmadan önce de yüklenici firmanın referansları ve mali durumu dikkatle incelenmeli.

Bu noktada önemli bir bilgi: Dönüşüm sırasında kira yardımı ya da taşınma desteği gibi çeşitli devlet desteklerinden de faydalanmak mümkün. Bu yardımlar için e-devlet ya da il müdürlüğü üzerinden başvuru yapılabiliyor. Ancak devlet bazı mali destekler sunsa da İstanbul gibi büyükşehirlerde bu destekler çoğu zaman gerçek ihtiyaçları karşılamaktan uzak. Kira yardımı artırılmalı, faiz destekli kredilere erişim kolaylaştırılmalı ve vatandaşa yönelik teknik-hukuki danışmanlık sistemi daha etkin işletilmeli. Kentsel dönüşümün sağlıklı ilerlemesi, ancak sosyal ve ekonomik desteklerin bütüncül şekilde ele alınmasıyla mümkün olacaktır.

Sonuç olarak; depremin ne zaman olacağını bilemeyiz ancak toplumsal ve hukuki sorumluluklar yerine getirilerek zamanında alınacak kararlarla depreme nasıl yakalanacağımızı belirleyebiliriz...

Haftaya görüşmek üzere.