Ev sahibi ve kiracılar dikkat! Kira sözleşmesinde bunlara dikkat edin

Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesi, kira sözleşmesini, “Kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” cümlesi ile tanımlamaktadır. Mülk sahibi ve kiracı arasında yapılan kontratın belirli bir süresi vardır. Süresi biten kontratın yenilenme durumu söz konusudur. Yeni kira kontratının yapılmaması halinde mevcut kontrat aynı şartlarla bir yıl uzatılmış olur. Buna ek olarak mülk sahibinin kiracıyı herhangi bir nedenle evinden çıkarması söz konusu olamaz

YENİ KİRA KONTRATINDA DEĞİŞİKLİK YAPILABİLİR Mİ?

Mülk sahibi tarafından kiracıya evden çıkma bildirilmemişse kira kontratı otomatik olarak yenilenir. Böyle bir durumda kira kontratında yer alan maddeler üzerinde değişiklik yapılması söz konusu değildir. Yalnız kira bedeli güncellenebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 343. maddesinde belirtildiği üzere mülk sahibi diğer maddelerde herhangi bir şekilde değişiklik yapamaz.

KİRA KONTRATI BİTİRSE KİRACI ÇIKARTILABİLİR Mİ?

İstisnai durumlar dışında mülk sahibi kira kontratı bitiminde kiracıyı evden çıkaramaz. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre kira kontratını bitirme hakkı yalnız kiracıya bağlıdır.

Buna rağmen bazı durumlarda mülk sahibinin kiracıyı evden çıkarma yetkisi vardır.

• Kanunda yer alan istisnai durumlar şunlardır:
• Evin yıkılıp yeniden yapılması söz konusuysa kiracının mülkü boşaltması istenebilir.
• Mülkte büyük çaplı tadilat yapılacaksa evin boşaltılması talep edilebilir.
• Kiracı aynı yıl içinde iki kere kirayı ödemezse ev sahibinin onu evden çıkarma hakkı oluşur.
• Kiracının komşuları rahatsız edecek davranışlar sergilemesi ev sahibinin onu evden çıkarmasını makul kılar.
• Mülk sahibinin ya da ailesinin konut ihtiyacı olursa kira kontratı bitiminde kiracının yenileme hakkı yoktur.
• Kiracı bir şekilde iflas ederse kiranın uzatılması söz konusu olmaz.
• Kira kontratı 10 yılı tamamlarsa kiracı evden çıkarılabilir.
• Kiracı belirli bir sürede evi boşaltacağına dair tahliye taahhütnamesi imzaladıysa belirtilen tarihte evden çıkmak zorundadır.

KİRA KONTRATI YENİLENİRKEN NE KADAR ZAM YAPILABİLİR?

Kira kontratı bittiyse yenileme işleminde mülk sahibinin zam yapma hakkı bulunur. Kira bedeli belirlenirken mülk sahibi ve kiracı ortak bir paydada buluşmalıdır. Mülk sahibinin istediği oranda zam yapması mümkün değildir. Belirli kurallar dahilinde zam yapılmalıdır. Kira için zam miktarı Tüketici Fiyat Endeksi’nin son 12 aylık değişim oranı baz alınarak belirlenir. Tüketici Fiyat Endeksi değişim oranı üzerinde bir zam yapılması söz konusu olamaz. Bu kural yalnız 5 yılı tamamlamayan kiracılar için geçerlidir. Kiracı olduğu konutta 5 yılı deviren kiracılar için daha yüksek bir zam oranı belirlenebilir. Mülk sahibinin ve kiracının ortak paydada buluşması bu anlamda şarttır.

MÜLK SAHİBİ FAZLA ZAM YAPARSA NE OLUR?

Mülk sahibinin Tüketici Fiyat Endeksi değişim oranına bağlı kalmadan zam yaptığı bir durumda kiracının kira tespit davası açma hakkı vardır. Böyle bir senaryoda taraflar arasında bir uzlaşma sağlanamayacağı için sorunun mahkemede çözülmesi şarttır. Kiracının kira tespit davası açabilmesi için mülk sahibi ile arasında kira kontratı olmak zorundadır. Aynı zamanda kira bedelinin yasal sınırın üstünde olması şarttır. Bu şartlar sağlanıyorsa kiracının sözü geçen davayı açmasının önünde bir engel yoktur