Son zamanlarda gayrimenkul satışında tapuda satış bedelini düşük gösterme uygulaması yaygınlaştı. Konyap Gayrimenkul Selçuklu Bölge Müdürü Onur Özdemir, bu yöntemin artık hiçbir şekilde güvenli olmadığını belirterek, yatırımcıları uyardı.
TASARRUF OLARAK GÖRÜLSE DE MALİYETİ BÜYÜK
“Kısa vadede avantaj gibi görünse de, uzun vadede ağır fatura çıkarıyor” diyen Özdemir, şunları söyledi: “Tapuda satış bedelini düşük göstermek, kısa vadede harç masrafını azaltıyor gibi görünse de, bugün artık dijital veri entegrasyonu sayesinde bu fark kolayca tespit ediliyor. Gerçek değer ile beyan edilen değer arasındaki fark, hem eksik ödenen tapu harcının yeniden tahsil edilmesine hem de yüzde 25 oranında vergi ziyaı cezası uygulanmasına yol açıyor. Üstelik bu cezalara gecikme faizi de ekleniyor. Yani harçtan yapıldığı düşünülen küçük tasarruf, ilerleyen dönemde çok daha büyük bir maliyet olarak geri dönüyor.”
BEŞ YIL GERİYE DÖNÜK İNCELEME YAPILABİLİYOR
En kritik konulardan birinin devletin bu işlemleri beş yıl geriye dönük inceleyebilmesi olduğunu söyleyen Özdemir, “Maliye Bakanlığı, özellikle son dönemde büyükşehirlerde geçmişe dönük tapu kayıtlarını detaylı bir şekilde inceliyor. Beş yıl öncesine kadar yapılan tüm satış işlemleri kontrol edilebiliyor. Düşük bedel beyanı tespit edildiğinde, fark hem harç hem de ceza olarak geri alınıyor” dedi.
HUKUKİ SORUNLAR KAPIDA
Satış bedelinin düşük gösterilmesi sadece mali cezalarla sınırlı kalmıyor, aynı zamanda hukuki sorunlara da davetiye çıkarıyor. Özdemir, bunun özellikle şufa (önalım) davalarında ciddi sorunlara yol açabileceğini belirtti. Özdemir, “Hisseli tapularda düşük bedel beyan edildiğinde, diğer paydaşlar bu bedel üzerinden önalım hakkı talep edebilir. Bu da mülk sahipleri için büyük maddi kayıplara neden olabilir. Ayrıca, tapuda düşük gösterilen bedel, ileride satış veya miras işlemlerinde resmi kayıtlar üzerinden değerleme yapılırken yatırımcı aleyhine sonuçlar doğurabilir” ifadelerini kullandı.
BANKACILIK VE KREDİ SÜREÇLERİNDE DE SORUN ÇIKARIYOR
Özdemir, düşük bedel beyanı, ilerleyen dönemde kredi ve finansman süreçlerinde de engel oluşturduğuna dikkat çekti. Özdemir, “Birçok yatırımcı ileride ipotekli satış yapmak veya yeniden finansman sağlamak istiyor. Ancak tapuda düşük bedel görüldüğünde bankalar bu değeri baz alıyor. Bu da, alınabilecek kredi tutarını ciddi şekilde düşürüyor. Yatırımcıların düşük bedel beyan etmesinin arkasında çoğu zaman yüksek harç oranları ve vergiler var. Devlet, bu yükü makul seviyelere çekerse hem kayıt dışılık ortadan kalkar hem de piyasa daha şeffaf hale gelir. Tapu harçlarının ve ilgili vergilerin düşürülmesi, hem yatırımcıyı korur hem de devletin vergi gelirlerini uzun vadede artırır” şeklinde konuştu.
ÇÖZÜM: DOĞRU BEYAN VE ŞEFFAF İŞLEM
Konyap Gayrimenkul olarak tavsiyelerinin net olduğunu söyleyen Özdemir, şunları kaydetti: “Satış işlemlerinde her zaman gerçek bedelin beyan edilmesini öneriyoruz. Eğer geçmişte düşük bedel gösterildiyse, pişmanlık hükümlerinden faydalanarak kısa sürede düzeltme yapılabilir. Bu hem cezaların önüne geçer hem de ileride karşılaşılabilecek hukuki ve mali riskleri ortadan kaldırır.”
KONYAP GAYRİMENKUL’DEN YATIRIMCILARA UYARI LİSTESİ
Konyap Gayrimenkul Selçuklu Bölge Müdürü Onur Özdemir, konuşmasını şu şekilde tamamladı: “Tapuda satış bedelini her zaman gerçek değeri üzerinden beyan edin. Geçmişte düşük beyan yaptıysanız, pişmanlık başvurusu ile düzeltin. Hisseli tapularda düşük beyan, önalım davalarına zemin hazırlar. Banka kredisi kullanma ihtimaliniz varsa, resmi kayıtlardaki değer önemlidir. Düşük beyan, miras ve veraset işlemlerinde ciddi değer kayıplarına neden olabilir.”