Toplumda gayrimenkule her dönemin yatırımı olarak bakılmakta, hatta bazı girişimciler işletme sermayelerini gayrimenkullere yatırmaktadır. Bazı bölgelerdeki gelişmeler buralardaki gayrimenkullerinin değerlerini kısa sürede artırmaktadır. Bu nedenle arsa fiyatları bu bölgelerde kısa sürede önemli alıcı bulmaktadır.
Küresel finansal kriz tüm dünyada gayrimenkul fiyatlarında önemli düşmeye sebep olmuştur. Bu konuda The Economist dergisi 30 Aralık 2009 sayısında bu konuya yer vermiştir. Buna göre; Amerika olmasa da birçok ülkede ev fiyatları hala gerçek değerlerinin çok üzerindedir.
Kasım ayında sadece İsviçre ve Çin’de yılın ilk ayındaki fiyatlardan daha fazla olmuştur. Bunun için birçok gayrimenkul piyasası güçlenmiştir. Son araştırmalar ev fiyatlarındaki artışın altı ülkede pozitif olduğunu göstermektedir. Hong Kong’da artış nispeti iki haneliye çıkmıştır. Fiyatlar hala düşse de piyasalar iyileşmektedir. Amerika’da on büyük şehirdeki S&P/Case-Siller fiyatlar endeksi beş aylık artışın sonra Ekim ayında değişmedi. Bu, önceki 12 ay seviyelerinin altında fiyatları % 4 bırakmakta, bir yıl öncesine dönmüş ve ev fiyat deflasyonu neredeyse üç kat yüksek olmuştur.
Piyasaların şimdi dengeye gelmesi, fiyatların küresel konut şişmesinin aşırılığını düzeltmek bakımından yeterince düştüğünü belirtebilir. Bu hipotezi denemek için the Ekonomist dergisi ev fiyatlarının kiralara oranlamasına dayalı gerçek bir değer ölçeği oluşturdu. Ölçüm aleti, hisse senedi piyasası uzmanlarının kullandığı fiyat/kazanç oranına benzer. Bir hissenin değerinin gelecek kazançlarının şimdiki değeriyle belirlenmesi gibi, ev fiyatları ev maliklerine gelen faydaların beklenen değerlerini yansıtmalıdır. Bu faydalar, emlak yatırımcılarının kazandıkları kiralarca elde edilen faydalar, bunlar ev sahiplerinin tasarruf ettikleri kiracı maliyetlerine eşittir.
Fiyat/kazanç oranı uzun vadeli ortalamasının üzerinde olduğunda paylar, fiyatlı (pahalı) sayılır. Benzer biçimde fiyatların kiralara oranı normalin üzerinde olduğunda ev alanlar, mülkiyet için fazla ödeme yapabilir. Bu ölçü ev fiyatları sadece araştırmadaki ülkelerin bir avuç dolusu kadarında düşük görünmekle, tabloda belirtilmektedir. Birisi Japonya’dır, burada emlak fiyatları devamlı düşmesinin anlamı, fiyatın kiralara oranının 1975 yılından beri ortalamanın % 34 altında olduğudur. İsviçre’nin oranı da uzun vadeli ortalamanın daha altındadır. Almanya’da, değerleme ölçütümüz 1996 yılına gittiğinden ucuz görünmektedir.
Şekilde ev fiyatlarının kiralara oranları verilmektedir. Yatayda yıllar, dikeyde ülkeler (uzun vadeli ortalama 100) Son yıllarda tüm ülkelerde düşme olmakla beraber, İspanya, İngiltere ve ABD’deki değişmeler gelişmeler yer almaktadır.
Küresel konut şişmesinin Japonya ve Almanya’da olması, buralarda konutun ucuz olması boşuna değildir. Daha çok dikkati çeken husus, Amerikan konut iflası fiyatları kiralara karşı uzun vadeli ortala değerine getirdiğidir. Case-Shiller ulusal endeksine dayalı Amerikan ev fiyatları 2009 yılının ilk üç çeyreğinde gerçek değerinin % 3 altına düşmüştür. Federal Konut finans ajansından diğer bir endekste Fannie regülatörü başka bir konuyu söylemektedir. Buna göre Amerikan ev fiyatı kiralar oranı hala ortalamanın % 14 üzerindedir. Ancak bu ölçü, yüksek değerlerin nasıl düştüğünü tam olarak zapt etmemektedir. Çünkü riskli ipotekler (suprrime morgaged) ödeme yapılan genellikle ucuz satışlar (fire sales) içermemektedir.
İngiltere’de fiyatlar yeniden artarken konut hala pahalıdır (Avustralya’daki pahada olmasa da) yine Çin’deki fiyatlar yükseliyor ama bunun piyasası şimdilik bir şişkinlik göstermiyor. Kötü ünlü istikrarsız piyasa yine şişiyor, hatta fiyatların kiralara oranı tarihi ortalamasının üzerinde, % 50’den fazladır. En azından ev fiyatları, hala aşırı değerlenmiş avro alanlarında düşmektedir, Fransa, İspanya ve İrlanda gibi…
Hiçbir değerleme ölçüsü tam değildir. Bir kusuru fiyatın kiralara görümü ölçümü reel faiz oranlarındaki değişimleri hesaba katmamaktadır. İspanya ve İrlanda, daha önceki düşük reel oranları tercih etmekte ve 1999’da avroya katılmadan öncekini özlemektedir.
Bunun için kısmen gerçek değer ölçüleri her ülkeye ait göstergelerini nasıl geri gittiğini anlamlıdır. İrlanda ispanyadan daha az aşırı değerlemeyi göstermektedir. Çünkü elde edilebilir veriler sadece 1990 yılına gitmektedir. Bu kusurlara rağmen fiyatların kiralarla ölçümü şişen emlak piyasalarının neden şiştiğini tespitte kullanışlı bir ölçüdür. Fiyatlar gelecekte fiyatların kazançları beklentisiyle şekillendiğinde bir konut patlaması, şişmeye girecektir. Arz kıtlığı veya nüfus itmeleri yüksek ev fiyatlarını rasyonelleştirmek için sıkça kullanılmakta, ama böyle temeller kiraları da yukarıya çekmektedir.
Ülkeler itibariyle ev fiyatları göstergeleri (% değişme)
Küresel finansal kriz tüm dünyada gayrimenkul fiyatlarında önemli düşmeye sebep olmuştur. Bu konuda The Economist dergisi 30 Aralık 2009 sayısında bu konuya yer vermiştir. Buna göre; Amerika olmasa da birçok ülkede ev fiyatları hala gerçek değerlerinin çok üzerindedir.
Kasım ayında sadece İsviçre ve Çin’de yılın ilk ayındaki fiyatlardan daha fazla olmuştur. Bunun için birçok gayrimenkul piyasası güçlenmiştir. Son araştırmalar ev fiyatlarındaki artışın altı ülkede pozitif olduğunu göstermektedir. Hong Kong’da artış nispeti iki haneliye çıkmıştır. Fiyatlar hala düşse de piyasalar iyileşmektedir. Amerika’da on büyük şehirdeki S&P/Case-Siller fiyatlar endeksi beş aylık artışın sonra Ekim ayında değişmedi. Bu, önceki 12 ay seviyelerinin altında fiyatları % 4 bırakmakta, bir yıl öncesine dönmüş ve ev fiyat deflasyonu neredeyse üç kat yüksek olmuştur.
Piyasaların şimdi dengeye gelmesi, fiyatların küresel konut şişmesinin aşırılığını düzeltmek bakımından yeterince düştüğünü belirtebilir. Bu hipotezi denemek için the Ekonomist dergisi ev fiyatlarının kiralara oranlamasına dayalı gerçek bir değer ölçeği oluşturdu. Ölçüm aleti, hisse senedi piyasası uzmanlarının kullandığı fiyat/kazanç oranına benzer. Bir hissenin değerinin gelecek kazançlarının şimdiki değeriyle belirlenmesi gibi, ev fiyatları ev maliklerine gelen faydaların beklenen değerlerini yansıtmalıdır. Bu faydalar, emlak yatırımcılarının kazandıkları kiralarca elde edilen faydalar, bunlar ev sahiplerinin tasarruf ettikleri kiracı maliyetlerine eşittir.
Fiyat/kazanç oranı uzun vadeli ortalamasının üzerinde olduğunda paylar, fiyatlı (pahalı) sayılır. Benzer biçimde fiyatların kiralara oranı normalin üzerinde olduğunda ev alanlar, mülkiyet için fazla ödeme yapabilir. Bu ölçü ev fiyatları sadece araştırmadaki ülkelerin bir avuç dolusu kadarında düşük görünmekle, tabloda belirtilmektedir. Birisi Japonya’dır, burada emlak fiyatları devamlı düşmesinin anlamı, fiyatın kiralara oranının 1975 yılından beri ortalamanın % 34 altında olduğudur. İsviçre’nin oranı da uzun vadeli ortalamanın daha altındadır. Almanya’da, değerleme ölçütümüz 1996 yılına gittiğinden ucuz görünmektedir.
Şekilde ev fiyatlarının kiralara oranları verilmektedir. Yatayda yıllar, dikeyde ülkeler (uzun vadeli ortalama 100) Son yıllarda tüm ülkelerde düşme olmakla beraber, İspanya, İngiltere ve ABD’deki değişmeler gelişmeler yer almaktadır.
Küresel konut şişmesinin Japonya ve Almanya’da olması, buralarda konutun ucuz olması boşuna değildir. Daha çok dikkati çeken husus, Amerikan konut iflası fiyatları kiralara karşı uzun vadeli ortala değerine getirdiğidir. Case-Shiller ulusal endeksine dayalı Amerikan ev fiyatları 2009 yılının ilk üç çeyreğinde gerçek değerinin % 3 altına düşmüştür. Federal Konut finans ajansından diğer bir endekste Fannie regülatörü başka bir konuyu söylemektedir. Buna göre Amerikan ev fiyatı kiralar oranı hala ortalamanın % 14 üzerindedir. Ancak bu ölçü, yüksek değerlerin nasıl düştüğünü tam olarak zapt etmemektedir. Çünkü riskli ipotekler (suprrime morgaged) ödeme yapılan genellikle ucuz satışlar (fire sales) içermemektedir.
İngiltere’de fiyatlar yeniden artarken konut hala pahalıdır (Avustralya’daki pahada olmasa da) yine Çin’deki fiyatlar yükseliyor ama bunun piyasası şimdilik bir şişkinlik göstermiyor. Kötü ünlü istikrarsız piyasa yine şişiyor, hatta fiyatların kiralara oranı tarihi ortalamasının üzerinde, % 50’den fazladır. En azından ev fiyatları, hala aşırı değerlenmiş avro alanlarında düşmektedir, Fransa, İspanya ve İrlanda gibi…
Hiçbir değerleme ölçüsü tam değildir. Bir kusuru fiyatın kiralara görümü ölçümü reel faiz oranlarındaki değişimleri hesaba katmamaktadır. İspanya ve İrlanda, daha önceki düşük reel oranları tercih etmekte ve 1999’da avroya katılmadan öncekini özlemektedir.
Bunun için kısmen gerçek değer ölçüleri her ülkeye ait göstergelerini nasıl geri gittiğini anlamlıdır. İrlanda ispanyadan daha az aşırı değerlemeyi göstermektedir. Çünkü elde edilebilir veriler sadece 1990 yılına gitmektedir. Bu kusurlara rağmen fiyatların kiralarla ölçümü şişen emlak piyasalarının neden şiştiğini tespitte kullanışlı bir ölçüdür. Fiyatlar gelecekte fiyatların kazançları beklentisiyle şekillendiğinde bir konut patlaması, şişmeye girecektir. Arz kıtlığı veya nüfus itmeleri yüksek ev fiyatlarını rasyonelleştirmek için sıkça kullanılmakta, ama böyle temeller kiraları da yukarıya çekmektedir.
Ülkeler itibariyle ev fiyatları göstergeleri (% değişme)